Landnahme in China könnte bald ein Ende haben

Von TOM ORLIK und ESTHER FUNG

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Reuters

Wo in China die Immobilienentwickler tätig werden, müssen nicht selten alte Häuser weichen. Hier wird ein Gebäude in der chinesischen Provinz Zhejiang abgerissen.

Chinas Immobilienmarkt hat einen beispiellosen Boom hinter sich. Die Basis dafür war bislang denkbar schlicht: Landnahme. Millionen kleiner Bauern wurden dabei von ihrem Grund und Boden vertrieben und bekamen dafür nur eine geringe Entschädigung, wenn überhaupt.

Die wesentlichen Nutznießer dieser Landnahme waren die Provinzregierungen. Allein im vergangenen Jahr erzielten sie mit Landverkäufen Einnahmen von 3 Billionen Yuan, das sind umgerechnet 369 Milliarden Euro. Die bisherige Gesetzgebung bot ihnen den Anreiz, soviel Land wie möglich zu enteignen und gewinnbringend zu verkaufen.

Bauträger und Immobilienentwickler sind ebenfalls Gewinner in diesem Geschäft mit frischem und günstigen Bauland. Es bescherte ihnen ein geradezu halsbrecherisches Wachstum. China Overseas Land & Investment – einer der größten Entwickler nach Umsatz – verbuchte im vergangenen Jahr eine Nettomarge von 30 Prozent in seinem Geschäft. Andere liegen nur wenig dahinter.

Staatsrat ändert den gesetzlichen Rahmen

Doch die Basis bröckelt. Der Staatsrat der Volksrepublik hat in der vergangenen Woche weitgehend unbemerkt eine Ergänzung zum Gesetz über die Landesentwicklung beschlossen. Bisher sind zwar nur wenige Details bekannt geworden, und die Änderungen müssen im März auch noch vom Nationalen Volkskongress gebilligt werden. Doch der Entwurf sieht vor, dass die Abfindung der betroffenen Bauern sich mehr am Marktwert ihres Landes orientieren soll.

Gewinner einer solchen Gesetzesänderung wären vor allem die rund 650 Millionen Bauern in China. Seit dem Ende der 1990er Jahre kam es in 43 Prozent aller chinesischen Dörfer zu Landnahmen. Bekommen haben die Bauern nach Angaben der Nichtregierungsorganisation Landesa maximal nur einen Bruchteil dessen, was ihr Land eigentlich wert ist.

Landesa setzt sich weltweit für die Rechte armer Familien an dem von ihnen bebauten Land ein. Deren Chinaexperte Li Ping spricht von einer „signifikanten Änderung", zu der sich die KP Chinas da durchgerungen habe. „In China gibt es täglich mißbräuchliche Enteignungen von Land. Proteste im ländlichen Raum sind an der Tagesordnung. Manchmal wird es für die Bauern dabei lebensgefährlich", sagt Li: „Das neue Gesetz stärkt ihre Position."

Nicht selten sind Korruption und Gewalt im Spiel, wenn es darum geht, die Menschen von ihrem Land zu vertreiben. Nach Erhebungen von Landesa bekommt fast jeder vierte keinerlei Entschädigung, und die, die Geld bekommen, sehen nur einen Bruchteil dessen, was es eigentlich wert ist. Yu Jianrong, der sich an der Chinesischen Akademie für Sozialwissenschaften mit dem Phänomen sozialer Unruhen in China befasst, schätzt, dass Streit um Land hinter 65 Prozent aller derartigen Konflikte in ländlichen Regionen stecken.

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Associated Press

Weitgehend entschädigungslose Landnahme hat in der Volksrepublik zu einem enormen Boom im Hausbau geführt. Die Folge waren massive soziale Konflikte mit den Vertriebenen.

Internationale Aufmerksamkeit bekam das Thema der Landnahme in China, als es im Herbst 2011 im Fischerdörfchen Wukan in der chinesischen Provinz Guangdong zu einem Aufstand der Bewohner kam, denen lokale Geschäftsleute und kommunistische Kader Land genommen hatten. Es kam zu einer Belagerung des Dorfes, und ein hochrangiger Funktionär musste vermitteln. Erst als nach Wochen ein neuer Parteichef im Dorf gewählt und gefangene Bewohner freigelassen waren, entspannte sich die Situation.

Wirtschaftliche Gewichte könnten sich verschieben

Die Gesetzesänderung könnte auch dazu beitragen, die Ungleichgewichte der chinesischen Wirtschaft abzubauen. Künstlich billiges Land hat in der Bauindustrie zu übertrieben hohen Gewinnen geführt, so dass in der Konsequenz Chinas Wachstum in einseitig ungesunder Weise abhäng ist von Investitionen. Wenn die Besitzer des Landes in Zukunft angemessen entschädigt werden, könnte mehr Geld in den privaten Konsum gehen, während die Anreize sinken, mehr Beton in China zu verteilen.

Kommunen und Provinzregierungen allerdings müssten sich neue Einnahmequellen verschaffen. Rund 2,5 Billionen Yuan, die sie sich in den Jahren 2009 und 2010 bei Banken geliehen haben, um Infrastrukturprojekte zu finanzieren, wurden mit dem Versprechen besichert, dass weiteres Land am Markt verkauft wird. Ein Ausweg wäre, Grund- und Immobiliensteuern, wie sie derzeit versuchsweise in Schanghai und Chongqing erhoben werden, in ganz China einzuführen.

„Höhere Kosten beim Erwerb von Land werden dazu führen, dass sich die lokalen Parteichefs nicht mehr ausschließlich auf Infrastrukturprojekte und Hausbauten verlassen können, wenn es darum geht, die Wirtschaft vor Ort in Schwung zu halten", schreiben die Analysten von GaveKal Dragonomics.

Das Ende der Landnahme werden auch Immobilienentwickler zu spüren bekommen. Etliche haben sich zwar für Jahre im Voraus Flächen gesichert: Für drei Jahre und knapp vier Monate reicht nach Daten von Credit Suisse der Flächenvorrat bei China Vanke, dem Marktführer. Da aber das Wachstum der Immobilienpreise staatlich gedeckelt ist, werden steigende Preise für Grund und Boden die bisherigen Margen unter Druck bringen. Der neue KP-Chef Xi Jinping hat erst am Dienstag versichert, dass die Regierung an den Maßnahmen festhalten werde, um die Immobilienpreise in Schach zu halten. Es gehe dabei um die soziale Stabilität des Landes.

Es wird nicht ganz leicht werden, das neue Gesetz durchzusetzen. Lokale Regierungen und Immobilienfirmen sind daran interessiert, dass der Status Quo im Umgang gewahrt bleibt. Und die Bauern haben kaum politischen Einfluss und sind oft nur ansatzweise über ihre Rechte informiert. Die treibende Kraft hinter der Landreform war bislang Premierminister Wen Jiabao. Er steht kurz vor der Pensionierung. Sollten Chinas künftige Führer dort weitermachen, wo die Vorgänger aufgehört haben, dann werden die Konsequenzen für China und seine Entwicklung weitreichend sein.

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de