Tokio baut erdbebensichere Bürotürme

Von WILLIAM SPOSATO und KOSAKU NARIOKA

In Tokio ist den Menschen die Zerstörung des Erdbebens vom März 2011 noch gut in Erinnerung. Um eine solche Katastrophe in Zukunft zu vermeiden, ziehen viele Unternehmen jetzt in hochmoderne Gebäude, die so konstruiert sind, dass ihnen ein Beben von ähnlicher Stärke nichts anhaben kann.

Bild vergrößern

Schließen

Mitsubishi Estate Company

Der Umbau des Tokyo Building in Marunouchi wurde 2005 fertiggestellt.

Investitions-, Bau- und Mietentscheidungen werden in Tokio heute immer mit dem Gedanken an das nächste große Erdbeben getroffen, das schon jetzt vorhergesagt wird. Zum Beispiel würde kaum ein Investor Geld in ein Gebäude stecken, das bis 1981 gebaut wurde, als in Japan strengere Bauvorschriften eingeführt wurden, sagen Experten.

Neue und moderne Projekte werden währenddessen schneller vermietet als erwartet, was steigende Mietskosten mit sich bringt. Etwas Ähnliches passiert gerade auch in New York City, wo die Eigentümer von Bürogebäuden einen Wettbewerbsvorteil suchen, indem sie ihre Objekte überschwemmungssicher machen.

Besserer Schutz vor Erdbeben wird teuer bezahlt

Gebäude in der Tokioter Innenstadt, die seit weniger als einem Jahr vermietet werden und die neuste Technologie zum Schutz vor Erdbeben bieten, werden zu etwa 40 Prozent höheren Preisen vermietet als ältere Gebäude, zeigen Daten der Immobilienmaklergesellschaft Miki Shoji Co. Diese Ziffer ist seit dem Erdbeben 2011 um zehn Prozentpunkte gestiegen. Damals starben oder verschwanden 18.000 Menschen.

Bild vergrößern

Schließen

Mitsubishi Estate Company

Wei Mitsubishi Estates Tokyo Building früher aussah.

Das Beben, das vor der nördlichen Küste Japans seinen Ursprung hatte, beschädigte nur Teile von Tokio, das knapp 400 Kilometer vom Epizentrum entfernt lag. Doch es brachte wichtige Gebäude und auch die Marktpsychologie zum Wanken.

Die Vermögensverwaltung T. Rowe Price Group erklärte, dass Erdbebensicherheit bei der Suche nach neuen Geschäftsräumen eine wichtige Rolle gespielt habe. Im Februar will das Unternehmen von einem Gebäude von 1984 in einen moderneren, fünf Jahre alten Büroturm in der Nähe ziehen.

Nach der Erfahrung, im 20. Stockwerk zu spüren, wie das ganze Gebäude wankte, „gab es den Wunsch, in eine niedrigere Etage in einem neuen Gebäude zu ziehen", sagt Campbell Gunn, Leiter der Niederlassung von T. Rowe Price International. „Uns wurde zugesichert, dass das neue Gebäude bei der Erdbebensicherheit eines der Top 10 des Landes ist", sagt er. Die neuen Büroräume lägen auf dem siebten Stockwerk.

Laut einer Umfrage vom Dezember der Mori Building Co., einem der größten Bauunternehmer der Stadt, nannten 35 Prozent der befragten Unternehmen besseren Erdbebenschutz als wichtigen Faktor bei einem Umzug in neue Geschäfträume. 2010 sagten das nur 15 Prozent.

Schwache Konjunktur und hoher Leerstand

Währenddessen leiden Besitzer älterer Gebäude unter der schwachen Konjunktur und den Leerständen, die hartnäckig auf hohem Niveau bleiben. 8,9 Prozent der 23,3 Millionen Quadratmeter an Büroflächen in den fünf wichtigsten Geschäftsvierteln von Tokio standen im September leer, verglichen mit 2,49 Prozent im November 2007.

„Nach dem Erdbeben änderten sich die Prioritäten der Mieter radikal. Heute legen sie mehr Wert auf die Sicherheit ihrer Angestellten", sagt Yasuhiro Shikuya, Senior Manager für die Bürovermietung bei der Mitsubishi Estate Co.

Ausländische Investoren sind interessiert

Gleichzeitig kommen ausländische Investoren zunehmend auf den Geschmack für japanische Immobilien. Obwohl es unwahrscheinlich ist, dass die Immobilienpreise in der stagnierenden Wirtschaft des Landes stark steigen werden, haben Immobilien hier doch etwas, das Investoren schätzen: eine starke jährliche Rendite.

Ein Investor, der sich in ein modernes Bürogebäude in Tokio einkauft, kann eine jährliche Rendite von 5,5 Prozent erwarten, berichten Branchenexperten. Mit zehnjährigen japanischen Staatsanleihen lassen sich weniger als 0,8 Prozent verdienen.

Die Private-Equity-Firma MGPA sagt, die Stabilität und Höhe der Renditen im Tokioter Markt seien für Anleger attraktiv. „Eine solche Renditespanne findet man in Hongkong, Singapur oder anderen asiatischen Märkten nicht", sagt Paul Slimming, Leiter des Japangeschäfts des Unternehmens. „Wir selbst suchen weiter aktiv nach weiteren Anlagemöglichkeiten in Tokio."

Die Investitionslandschaft in Tokio sieht ganz anders aus als in New York, Paris, London und vielen anderen Städten wo ältere Gebäude für ihre Architektur geschätzt werden. In Tokio haben Bauunternehmer ältere Gebäude stetig mit neuen ersetzt, wo die Technologie ausgereifter und die Sicherheit höher ist.

Fortschritte bei der Erdbebensicherheit

Die Bauvorschriften wurden 2000 nochmals erneuert, und die Technologie für den Erdbebenschutz wird ständig weiterentwickelt. Ingenieure nutzen heute Computer, um zu simulieren, wie Gebäude an speziellen Orten auf Beben verschiedener Stärken reagieren. Außerdem haben sie verschiedene Materialien und Bautechniken entwickelt, mit denen Gebäude besser den Erschütterungen standhalten können.

Die Gefahr von Erdbeben war auch für Kirin Holdings, einen der größten Getränkehersteller Japans, ein wichtiger Faktor, als das Unternehmen seine verstreuten Büros und seine 2500 Mann starke Belegschaft in einer Zentrale in Tokio vereinen wollte.

„Dieses Gebäudes ist mit dem neusten Erdbebenschutz ausgestattet und kann selbst Strom generieren. Außerdem steht es auf einem soliden Fundament", sagt ein Sprecher der Brauereisparte von Kirin.

Trotz der hohen Leerstände haben neue Gebäude mit der neusten Erdbebenschutztechnologie keine Probleme, Mieter zu finden. Im Shibuya-Viertel, wo viele Einkaufsstraßen angesiedelt sind, konnte die Sumitomo Realty & Development Co. im Juni den neuen Shibuya Garden Tower mit seinen 60.000 Quadratmetern schon vor der Eröffnung zu 100 Prozent vermieten.

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de